日前,有傳聞稱,面對(duì)租賃淡季,最近一個(gè)多月,部分長租機(jī)構(gòu)紛紛要求房東降價(jià),并不惜提供違約金,也要硬著頭皮讓房東把租金降下來。

對(duì)此,券商中國記者多方求證了解到,一些長租公寓機(jī)構(gòu)、租賃平臺(tái)確實(shí)出現(xiàn)因調(diào)整、優(yōu)化個(gè)別房源合同而與業(yè)主溝通協(xié)商的情況。原因之一是之前收房時(shí)的評(píng)估價(jià)較高,系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況綜合評(píng)估做出調(diào)整。

多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,近幾個(gè)月,北京住房租賃市場(chǎng)一直延續(xù)降溫趨勢(shì),成交量價(jià)持續(xù)下探。更有機(jī)構(gòu)稱,當(dāng)前北京租金水平已降至 2018 年年初以來的最低位置。

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,年底本身就是歷史上的傳統(tǒng)淡季,租金下降是供求關(guān)系決定的,是市場(chǎng)內(nèi)在自動(dòng)調(diào)整的結(jié)果,沒有所謂的行政干預(yù)或者外力干預(yù)等。預(yù)計(jì)明年北京住房租賃市場(chǎng)將延續(xù)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。

多家租賃機(jī)構(gòu)與房東協(xié)商調(diào)價(jià)

記者從業(yè)內(nèi)知情人士處了解到,一些長租公寓機(jī)構(gòu)、租賃平臺(tái)確實(shí)出現(xiàn)因調(diào)整、優(yōu)化個(gè)別房源合同而與業(yè)主溝通協(xié)商的情況。有租賃機(jī)構(gòu)的個(gè)別房間與業(yè)主協(xié)商調(diào)整租金,是因?yàn)楫?dāng)初收房時(shí)給的評(píng)估價(jià)有點(diǎn)高了,現(xiàn)在是根據(jù)系統(tǒng)綜合評(píng)估做出調(diào)整。對(duì)因價(jià)格沒評(píng)估準(zhǔn)、業(yè)主又不愿意降價(jià)、想解約的,租賃機(jī)構(gòu)會(huì)賠業(yè)主違約金。但如果業(yè)主同意調(diào)整價(jià)格,可以按協(xié)商好的價(jià)格重新簽約。

上述知情人士認(rèn)為,出現(xiàn)這種情況的原因除了年底整體市場(chǎng)下行低走,還有城市規(guī)劃變更、商圈發(fā)展遷移、政策管理調(diào)控,以及合約雙方個(gè)體計(jì)劃調(diào)整等宏觀、微觀因素。不過,他認(rèn)為,作為合約雙方,就個(gè)別合同達(dá)成續(xù)約、變更、解約屬正常商業(yè)行為。據(jù)了解,這些調(diào)整的范圍不超過北京整體房源的1%。

不過,對(duì)于北京部分租賃機(jī)構(gòu)與房主協(xié)商下調(diào)租金的情況,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥接受券商中國記者采訪時(shí)表示,租房需求下降,租金價(jià)格自然會(huì)下跌,這是市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整的結(jié)果,這次變化沒有所謂的行政干預(yù)或者調(diào)控影響等。如果是一兩家企業(yè)這樣做,可能說是經(jīng)營不善的問題,如果整個(gè)行業(yè)或者是多數(shù)企業(yè)都這樣,就是市場(chǎng)供求變化的反映。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,收房價(jià)格持續(xù)高出出租價(jià)格,是長租公寓“暴雷”的重要原因。行業(yè)發(fā)展初期,由于未建立起合理的收房解約機(jī)制,致使小企業(yè)“暴雷”頻現(xiàn),大企業(yè)資源浪費(fèi)。相關(guān)企業(yè)及時(shí)調(diào)整、優(yōu)化個(gè)別合約,將促使其整體經(jīng)營甚至市場(chǎng)運(yùn)行更加持續(xù)、穩(wěn)健,資源配置也更為合理。

北京房屋租金持續(xù)下降

那么,北京目前住房租賃市場(chǎng)到底情況如何?

就上述傳聞提到的北京昌平區(qū)冠華苑小區(qū)的租金情況,券商中國記者以業(yè)主身份咨詢了某中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人。該經(jīng)紀(jì)人稱:“現(xiàn)在冠華苑登記的兩居室在3800-4500元/月,主要看房子性價(jià)比。不過,因年底市場(chǎng)不太好,都在降價(jià)。”

券商中國記者從鏈家APP上看到,該小區(qū)11月10日成交了一套89平方米的2居室,整租價(jià)格為5000元/月。

當(dāng)券商中國記者詢問上述經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)在能否租到這個(gè)價(jià)格時(shí),他說:“這套房因是精裝修而且房子里配置特別好,所以租金高了一些,現(xiàn)在想租5000確實(shí)難,之前裝修好的能租到4500,年底確實(shí)降了一些,現(xiàn)在也就能租到過4000。”

對(duì)于當(dāng)前北京市場(chǎng)整體租金情況,券商中國記者從多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)了解到,最近幾個(gè)月,北京住房租賃市場(chǎng)一直延續(xù)降溫態(tài)勢(shì),成交量價(jià)持續(xù)下探。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,北京租賃市場(chǎng)自9月份開啟傳統(tǒng)淡季回落模式后,成交量持續(xù)回落,11 月北京鏈家租賃成交量環(huán)比下降 1.9%,這是成交量的三連降。同時(shí),11月北京月租金水平經(jīng)歷四連跌后跌至 81.3 元/平,環(huán)比下跌 1%,同比下跌 2.8%。與去年租賃市場(chǎng)淡季相比,今年租金下跌幅度更大,且當(dāng)前租金水平已降至 2018 年年初以來的最低位置。

據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì),11月北京住房租賃市場(chǎng)交易量環(huán)比10月下滑7.79%,同比2018年11月下滑3.88%。1-11月的總交易量較2018年同期下滑2.70%。11月整租的平米租金為89.82元/㎡·月,環(huán)比下跌0.84%;整租套均租金為5843元/套·月,環(huán)比下跌1.04%。因進(jìn)入淡季,11月北京租賃市場(chǎng)繼續(xù)萎縮,平均租金穩(wěn)中微跌,降至90元/㎡/月以下。其中,石景山、大興租金微漲,其他各區(qū)普降。

對(duì)于北京住房租賃市場(chǎng)整體租金持續(xù)下降的情況,趙慶祥對(duì)券商中國記者表示,正常的市場(chǎng)就有漲有跌,這是由供求關(guān)系決定的,而且年底本身就是歷史上的傳統(tǒng)淡季。

不過,貝殼研究院認(rèn)為,從歷史規(guī)律來看,一部分春節(jié)后的租賃需求會(huì)提至年前釋放,從而帶來12月份北京租賃市場(chǎng)的小幅回溫。11 月份租賃市場(chǎng)成交已經(jīng)有趨于平穩(wěn)的跡象,且新增客源量環(huán)比增加 3.1%,市場(chǎng)上租賃住房需求仍在,預(yù)計(jì)12月份北京租賃市場(chǎng)將結(jié)束持續(xù)下行趨勢(shì),成交小幅向上,但回溫有限,月租金水平也有望趨于平穩(wěn)。

談到明年的租金走勢(shì),趙慶祥對(duì)券商中國記者表示,明年春節(jié)之后市場(chǎng)可能會(huì)好一些,但出現(xiàn)房租大漲的可能性不大,市場(chǎng)整體趨勢(shì)還是持續(xù)穩(wěn)中有降,可能年中會(huì)有小的季節(jié)性波動(dòng),比如畢業(yè)季,當(dāng)然今年的畢業(yè)季也有波動(dòng),但不明顯。