房地產(chǎn)未來到底會是一個什么樣的情況，這一點和中國現(xiàn)在的政策息息相關(guān)，尤其是所謂的“禁錮”新規(guī)到底是個什么影響?

在2016年以前，可能沒有人會相信房價還可以再走出翻倍的行情，因為那時的房價人們也覺得很高，但是現(xiàn)在回頭看一看，是不是感覺那時的房價很低呢?這種感覺也只是對比之下的落差罷了，其實在大部分普通人看來，房價就沒有低過，以前房價就很高，只是沒有想到2016年之后房價還能漲那么多。從2016年開始，全國大部分城市迎來房價的上漲潮，各地售樓部人滿為患，排隊搖號買房、“日光盤”、“秒光盤”層出不窮，另外私下加價、茶水費等亂象也屢禁不止。從2016年到2018年，房價上漲潮從一二線城市席卷到三四線城市，不僅僅大城市房價翻倍，很多經(jīng)濟不發(fā)達的小縣城房價也從三千多元漲到了七八千元，嚴重偏離了當?shù)鼐用竦氖杖胨健?/p>

面對不斷上漲的房價，國家在2016年9月份就出臺了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，提出了“房住不炒”調(diào)控基調(diào)。經(jīng)過幾年持續(xù)不懈的調(diào)控，特別是2019年央行嚴查違規(guī)資金流入樓市以后，房價上漲的勢頭終于被拉了下來。而2020年，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說可謂是“屋漏偏逢連夜雨”。在2019年時房企們就出現(xiàn)了資金鏈緊張的問題，而到了2020一開年就遇上了停工停產(chǎn)的特殊情況，很多準備購房的人也開始推遲了購房計劃，更多的人開始看跌房價。到了4月份全國大部分城市復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，以珠三角和長三角區(qū)域的城市掀起了一場房價排隊買房、房價上漲的浪潮，但是很快深圳、東莞、南京等城市的調(diào)控政策再度收緊，房價上漲勢頭也被澆滅。這期間大部分房企銷售業(yè)績不景氣，資金回籠慢，不少房企資金鏈都非常緊張，就比如泰禾集團更是出現(xiàn)了債務(wù)違約的情況。

到了9月份，就在房企們想趁著“金九銀十”打一個翻身仗時，央行和住建部共同劃定了針對房企融資的“三條紅線”新規(guī)：1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%;2：凈負債率大于 100%;3：現(xiàn)金短債比小于 1 倍。房地產(chǎn)專家表示，“三條紅線”的目的就是為了降低房企負債率，降低房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險，就如緊箍咒一樣“禁錮”著房地產(chǎn)行業(yè)。為什么說呢?咱們看看“三條紅線”新規(guī)對房企和房地產(chǎn)行業(yè)的影響是什么。

首先，如果一個房企觸碰了“三條紅線”中的任何一條，這個房企的息負債規(guī)模年增速不得超過10%;如果一個房企觸碰了“三條紅線”中的任何兩條，那么這個房企的有息負債規(guī)模年增速就不得超過 5%;如果一個房企這“三條紅線”全部觸碰了，那么這個房企就不得再增加有息負債的規(guī)模;最后，就算是一個房企對于這“三條紅線”全部達標，其有息負債每年的增速也不能超過15%。這也就意味著，就算全國所有的房企都達標了，整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資擴張規(guī)模也就在15%以內(nèi)。所以說，“三條紅線”新規(guī)就如緊箍咒一樣“禁錮”著房地產(chǎn)行業(yè)和房企們。

根據(jù)華創(chuàng)證券的統(tǒng)計，有超過86%的房企都觸碰了“三條紅線”，而在TOP30的房企之中，僅有保利發(fā)展、招商蛇口、中海置地、華潤地產(chǎn)和金地集團這5家房企完全符合“三條紅線”新規(guī)，并且這5家房企不是就是有國企背景。另外在剩下25家房企中，有9家房企“三條紅線”全部都觸碰了，其中不乏幾個龍頭房企?？梢钥闯?，現(xiàn)在的大部分房企都不符合“三條紅線”新規(guī)標準，所以在住建部給出的3年緩沖期里，房企們的降低負債率的壓力非常大，同時資金壓力也非常大，而且央行也會嚴查違規(guī)資金流入樓市和房企的不合法的融資渠道。

而從明年開始，房企面對的樓市環(huán)境和金融調(diào)控政策，仿佛回到了10年前。在10年前的2010年，由于2008年底到2000年初房價快速反彈，而且是量價齊升。最后在2010年1月開始，國家開始提高首付比例，到了2010年9月份，首套房的首付比例提高了30%，二套房提高到了50%。在2011年到2012年，國家又陸續(xù)提高了土地出讓金首次繳納比例和存款準備金率，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金開始進行調(diào)控。所以，在10年前國家也是對房地產(chǎn)行業(yè)進行了金融調(diào)控政策，而現(xiàn)在同樣是對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策進行收緊，讓人覺得仿佛回到了10年前，10年前的歷史重演。但是在筆者看來這次“三條紅線”新規(guī)比10年前的調(diào)控更加嚴格，更加徹底。“三條紅線”政策是直接強制要求房企降低負債率，同時限制負債率增速，也就是在限制房地產(chǎn)行業(yè)的增速。當絕大部分房企都符合“三條紅線”的規(guī)定以后，房地產(chǎn)行業(yè)也就成為了一個可以控制和調(diào)節(jié)的行業(yè)。

雖然現(xiàn)在央行和住建部也僅僅要求部分房企執(zhí)行“三條紅線”新規(guī)，但是在今年10月14日央行在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，金融市場司副司長彭立峰回復(fù)了關(guān)于“三條紅線”新規(guī)的相關(guān)問題：

“在規(guī)則制定過程中，我們也充分考慮了企業(yè)和市場的實際情況，設(shè)計了科學合理的過渡期安排。下一步，我們將會同住建部和其他相關(guān)部門，跟蹤評估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。”

從“穩(wěn)步擴大適用范圍”這句話中可以看出，未來慢慢的房企都會開始執(zhí)行“三條紅線”的規(guī)定，所以，就算是現(xiàn)在沒有在試點范圍內(nèi)的房企現(xiàn)在也會抓緊時間降低負債率。在這種政策環(huán)境下和房企去負債的壓力下，明年的房價大漲的概率幾乎沒有，房價大概率走勢和2020年下半年的房價走勢類似。但是有一點可以肯定，在炒房客逐漸消失，市場中剩下的購房者大部分是剛需和改善型購房者的情況下，房企降價促銷才能更有效地吸引購房者買房。所以，2021年房企降價促銷的活動不會停止。

但是可以肯定的是，當前房地產(chǎn)的庫存已經(jīng)非常非常大了，這一點是很難改變的事實，哪怕不斷地在去庫存都很難改變。