房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。8月18日，財(cái)政部副部長(zhǎng)許宏才作《國(guó)務(wù)院關(guān)于今年以來(lái)預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告》，在介紹下一步財(cái)政重點(diǎn)工作時(shí)指出，提出積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，配合做好增值稅法、消費(fèi)稅法、關(guān)稅法等立法審核工作。

消息發(fā)出后，“房地產(chǎn)稅改革”再次沖上了熱搜。

核心看點(diǎn)

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅，還有一定距離。

“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”背后的深意是先要立法，然后再談全面改革，5月11日房地產(chǎn)稅試點(diǎn)座談會(huì)也說明將會(huì)對(duì)部分城市進(jìn)行試點(diǎn)。

現(xiàn)目前房地產(chǎn)稅多個(gè)稅種已經(jīng)實(shí)施，市場(chǎng)真正關(guān)心的，是針對(duì)持有環(huán)節(jié)征收的稅款，也就是房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅立法和改革的最終目的不在于降低房?jī)r(jià)，而在于促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

已征收城市現(xiàn)狀

房地產(chǎn)稅包含房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，房地產(chǎn)稅包含房產(chǎn)稅，現(xiàn)目前大部分稅種都已經(jīng)開始征收，唯獨(dú)房產(chǎn)稅僅僅2個(gè)城市進(jìn)行征收，這也意味著官方想要推進(jìn)的是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅對(duì)象為產(chǎn)權(quán)人，即我們理解的業(yè)主。

2011年，房產(chǎn)稅邁出了重大的一步，上海和重慶開征房產(chǎn)稅。

上海

1、征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定0.6%，若應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%;

2、計(jì)稅依據(jù)：住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%。

圖為上海8月房產(chǎn)稅征收認(rèn)定通知書，新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)83.7平方米，新購(gòu)住房單價(jià)為32670.48元/㎡，稅率0.4%，房產(chǎn)稅按7折稅率征收。按照給出的公式計(jì)算如下：

32670.48 X 83.7 X 0.004 X 0.7 =7656.65。

注意，房產(chǎn)稅按年征收。

重慶

1、征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的二套房;

2、采用累進(jìn)式計(jì)稅方式，以“戶面積”計(jì)算起征點(diǎn)：一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點(diǎn)。適用稅率重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%;

3、計(jì)稅依據(jù)：應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。

總體上來(lái)說，重慶模式以高端豪宅為重點(diǎn)征收對(duì)象，符合“有保障、有市場(chǎng)、有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念，對(duì)高檔住宅成交形成有效制約。上海模式則以多套房為主要征收對(duì)象，對(duì)炒房行為起到了抑制的作用。

哪些城市會(huì)征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)?

昨日，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革再次被提及，這也是年內(nèi)第五次提及，也說明了房地產(chǎn)稅立法的迫切性。

我們認(rèn)為，主要有3類城市或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)稅首批試點(diǎn)城市。

一、房?jī)r(jià)上漲過高的城市

中國(guó)樓市已經(jīng)呈現(xiàn)區(qū)域分化之勢(shì)，東、南區(qū)域和西部部分城市，以深圳、廣州、杭州、成都、東莞等為代表的一二線城市，房?jī)r(jià)相比10年前翻了3-5倍，這些城市有一定可能成為試點(diǎn)城市。

二、土地資源缺乏的城市

為何會(huì)說土地資源缺乏的城市呢，我們都知道現(xiàn)在很多城市對(duì)土地比較依賴，這也形成了現(xiàn)在很多城市大部分財(cái)政收入來(lái)自土地，要讓城市擺脫土地財(cái)政依賴，現(xiàn)在施行河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省土地財(cái)政收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門，2022年1月1日起全面實(shí)施征管劃轉(zhuǎn)工作。

土地資源缺乏，一方面是城市土地資源已經(jīng)逐步開發(fā)殆盡，這樣的城市需要尋找新的稅點(diǎn)來(lái)補(bǔ)充財(cái)政收入，另一方面賣地收入全部歸為地方所有，自然需要讓城市擺脫依賴。

三、具備全國(guó)領(lǐng)頭羊城市

房地產(chǎn)稅，作為樓市調(diào)控最重要的武器，在全國(guó)領(lǐng)頭羊城市中進(jìn)行征收，有利于樹立標(biāo)桿城市和固化成果，進(jìn)而全面推行。而我們了解到的，先行示范區(qū)的深圳、自由貿(mào)易港的海南、共同富裕的浙江省將具備推行房地產(chǎn)稅的主要對(duì)象。

房地產(chǎn)稅會(huì)來(lái)嗎?

隨著持續(xù)推進(jìn)減稅降費(fèi)，按國(guó)際可比口徑計(jì)算我國(guó)宏觀稅負(fù)水平從2016年的28.1%降至2020年的24.4%，稅收占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重從17.5%降至15.2%，當(dāng)前我國(guó)稅收占比仍處于世界較低水平，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，一方面可增加地方政府的收入，減少地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴，另一方面可遏制投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)正確的住房消費(fèi)觀。

據(jù)大唐數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，這是今年以來(lái)官方第五次提及“房地產(chǎn)稅”。

3月13日

《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》正式發(fā)布，第二十一章完善現(xiàn)代稅收制度中提及，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)”。建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。

4月7日

在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的貫徹落實(shí)“十四五”規(guī)劃綱要、加快建立現(xiàn)代財(cái)稅體制發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)王建凡表示，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，進(jìn)一步完善現(xiàn)代稅收制度，健全地方稅、直接稅體系，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展、社會(huì)公平、市場(chǎng)統(tǒng)一的稅收制度體系。

5月6日

財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》撰文提到，推動(dòng)構(gòu)建新發(fā)展格局，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，必須加快建立現(xiàn)代財(cái)稅體制。劉昆提到，健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

5月11日

財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。

而在去年12月，劉昆曾在《人民日?qǐng)?bào)》撰文稱，健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。建立健全個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)。

結(jié)語(yǔ)

從目前來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲、土地財(cái)政帶來(lái)的收益和存在一定的矛盾，中央看重房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定、民生保障和金融風(fēng)險(xiǎn)控制，地方則更加關(guān)心短期財(cái)政收入與支出的挑戰(zhàn)，兩者長(zhǎng)期統(tǒng)一難度較大，立法先行、充分授權(quán)和分步推進(jìn)，在落實(shí)稅收法定原則下，房地產(chǎn)稅要先立法，然后才能征稅，房地產(chǎn)稅立法先行是普遍共識(shí)，因此房地產(chǎn)稅短期內(nèi)推出是有一定難度的，但試點(diǎn)是必然的。

穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，可選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市、房?jī)r(jià)上漲較大和炒房屢禁不止等城市開征房地產(chǎn)稅，與之對(duì)應(yīng)的，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)必然是需求較為旺盛，房地產(chǎn)稅推出，從一定程度上也會(huì)對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)系造成影響，從上海和重慶房地產(chǎn)稅征收情況來(lái)看，高端市場(chǎng)和多套房征收是主要模式，這也會(huì)對(duì)這兩種模式的持有者形成短期沖擊。

房地產(chǎn)稅的推出并不是為了降房?jī)r(jià)，而是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制房地產(chǎn)金融化泡沫化，還能提高直接稅比重、增加地方財(cái)政收入，合理調(diào)節(jié)居民收入分配、縮小貧富差距，引導(dǎo)正確的住房消費(fèi)，引導(dǎo)居民有效配置房地產(chǎn)資源。