央行降準(zhǔn)，降息還遠(yuǎn)嗎，對樓市影響幾何?而對于央行降準(zhǔn)的這個話題，今天的你是否也在關(guān)注著?具體什么情況?下面跟小編一起來了解下。

12月6日下午，央行宣布于2021年12月15日全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，本次降準(zhǔn)預(yù)計釋放長期資金約1.2萬億，降低金融機構(gòu)資金成本每年約150億元。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。

Vol.1 降準(zhǔn)的深層背景和意義

本次快速的降準(zhǔn)措施落地可以說與眾不同，一是從政策釋放到政策落地的時間迅速，從總理講話到央行落地僅僅3天，超過預(yù)期。二是央行在12月份降準(zhǔn)在歷史上少有，僅2008年全球金融危機時有過類似舉動。這些不同之處表明，此次降準(zhǔn)具有特別的含義。

官方的解讀，小編在此不想贅述。需要強調(diào)的是：此次快節(jié)奏降準(zhǔn)應(yīng)與目前經(jīng)濟的嚴(yán)峻程度有關(guān)，反映出對貨幣政策調(diào)整的迫切性。

從全年來看，雖然今年經(jīng)濟比疫情時期有較快的恢復(fù)增長，全年經(jīng)濟增長可能達(dá)到8%，但從季度變化來看，呈現(xiàn)出明顯的“前快后慢”趨勢，三季度經(jīng)濟增長在加速下滑，按照目前的節(jié)奏，四季度可能會有失速的危險。明年一季度由于基數(shù)效應(yīng)(2020年一季度強勁反彈)、疫情等因素，保持經(jīng)濟增長的難度很大。

在這種情況下，貨幣政策在跨越年度周期前進(jìn)行調(diào)整，表明經(jīng)濟形勢嚴(yán)峻程度已經(jīng)刻不容緩，需加大逆周期調(diào)整力度，以實現(xiàn)“穩(wěn)增長”目標(biāo)。

Vol.2 降準(zhǔn)的深層作用

降準(zhǔn)的主要作用，官方定義是，在保持流動性合理充裕的同時，有效增加金融機構(gòu)支持實體經(jīng)濟，尤其是加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度。因為，三季度以來，企業(yè)中長期新增人民幣貸款增速持續(xù)下行，表明實體經(jīng)濟融資需求偏弱。

以青島為例，據(jù)人民銀行官網(wǎng)統(tǒng)計顯示，前10個月，企事業(yè)單位貸款增加1939億元，10月份僅增加85億元，同比增長13.26%，但增速較去年同期下降3.4個百分點。中長期貸款比年初增加1753億元，10月份僅增加63億元，同比增長14.44%，但增速較去年同期下降1.02個百分點。

然而，在小編看來，硬幣的另一方面，站在“防風(fēng)險”的角度而言，也是一大主因。大家都知道，目前恒大的風(fēng)險正在“水落石出”，風(fēng)險究竟有多大呢?其潛在的違約“威力”相當(dāng)于包商銀行的4倍!一旦處理不好，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，就會最終在金融和實體經(jīng)濟領(lǐng)域蔓延，從而引起系統(tǒng)性風(fēng)險。因此，此時適度放松貨幣增加流動性，具有積極的引導(dǎo)作用，有利于恢復(fù)市場信心，避免給宏觀經(jīng)濟帶來危害。

那么全國房企的債務(wù)風(fēng)險究竟有多大呢?據(jù)金融集團(tuán)野村證券估計，中國主要房地產(chǎn)開發(fā)商的債務(wù)總額目前已超過 5 萬億美元。中國信用違約風(fēng)險從小型開發(fā)商蔓延至全國排名前50大房企。自2020年-2021年，包括華夏幸福、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、中國恒大、新力控股、陽光100、花樣年等多家房企都不同程度的遭遇經(jīng)營和債務(wù)危機。

Vol.3 下一步房貸利率怎么走?

繼12月6日降準(zhǔn)后，央行緊接著自12月7日起下調(diào)支農(nóng)、支小再貸款利率0.25個百分點。這是時隔一年多央行再度下調(diào)支農(nóng)、支小再貸款利率。降準(zhǔn)加下調(diào)再貸款利率，支持實體措施不斷，這預(yù)示著本月貸款市場報價利率(LPR)下調(diào)窗口開啟。

與此同時，降準(zhǔn)后銀行資金面寬裕，有利于降負(fù)債利率，起到為銀行體系節(jié)約資金成本的間接作用。因此，LPR將在未來幾個月內(nèi)受到較強的下行壓力。

但是我們也應(yīng)該看到，LPR是否調(diào)降是央行和銀行動態(tài)博弈的過程，尤其是12月份LPR降息，會導(dǎo)致存量房貸利率下調(diào)，影響銀行2022年一整年的利潤水平，這對銀行盈利和放貸熱情是不利的。

那么，12月20日LPR利率是下調(diào)還是會持平?我們可以重點關(guān)注一下12月15日央行新發(fā)起的MLF的利率是多少，此前1年期的MLF利率一直維持在2.95%。如果MLF利率保持不變，則12月20日 的LPR基本上不會變;如果利率低于2.95%，那么12月20日LPR就極有可能迎來降息。

Vol.4 對房價影響幾何?

降準(zhǔn)主要是央行針對商業(yè)銀行的，并通過商業(yè)銀行擴張信貸，從而對企業(yè)和個人微觀市場主體帶來影響。雖然央行再次強調(diào)“不搞大水漫灌”，但不管怎樣，只要是放水，必然會有一部分資金流入房地產(chǎn)市場。因此，總體來說，降準(zhǔn)無疑對樓市是一件利好，這是毫無疑問的。

其次，從微觀來說，降準(zhǔn)對樓市帶來的影響，最終要體現(xiàn)在商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸和個人按揭貸款的支持上。如果這兩個渠道“開閘放水”，那就意味著資金在進(jìn)入樓市，行情即將開始復(fù)蘇了，那么現(xiàn)在銀行對這兩方面政策寬松了嗎?

小編對青島地區(qū)銀行同業(yè)作了調(diào)研，從目前看，確實比以前開始放松。先說開發(fā)貸，以前銀行準(zhǔn)入門檻很高，基本只對全國百強等房產(chǎn)企業(yè)核心客戶發(fā)放項目貸款，現(xiàn)在對地方核心客戶和優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)也支持開發(fā)貸。個人按揭貸款方面，現(xiàn)在已基本恢復(fù)正常，之前積壓的卷宗也大都已清倉，貸款發(fā)放速度明顯加快，基本不用排隊等候。之前額度緊張時，銀行對客戶首付、征信、收入等還挑肥揀瘦，現(xiàn)在由于房產(chǎn)交易成交太低迷，甚至快到了無米之炊的地步，各家銀行甚至為了搶業(yè)務(wù)，爭相降低收單標(biāo)準(zhǔn)，拉攏客戶。

銀行房貸政策歷來是樓市的“方向標(biāo)”，如果站在金融的角度看，在經(jīng)歷前段時間幾近苛刻的“斷貸”行動后，現(xiàn)在向地產(chǎn)領(lǐng)域恢復(fù)供血，無疑是值得注意的標(biāo)致事件，起碼說明樓市至暗的時刻已經(jīng)過去。

因此，在小編看來，如果有剛需或改善的客戶，此時應(yīng)該可以出手了。我們不敢說樓市下一步會有多大反彈，大環(huán)境如此也很難，但轉(zhuǎn)過年隨著地產(chǎn)商氣力的恢復(fù)，個貸按揭資金開始及時到位，幾年的樓市調(diào)整也筑底企穩(wěn)，市場信心慢慢重塑，房產(chǎn)成交量肯定會逐步走高，明年三四月份市場行情應(yīng)該會有所回暖。

其實，如果對樓市比較敏感的話，大家應(yīng)該能感受到，如今，無論是一線熱點城市還是二線城市，其二手房成交數(shù)量在11月均出現(xiàn)小幅反彈。這些成交量環(huán)比增長的城市主要分布在粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域。

如：深圳二手房成交量實現(xiàn)了連續(xù)兩個月的環(huán)比增長，10月、11月環(huán)比增速分別在10%和40%以上;佛山、廣州、中山、惠州等城市11月的二手房成交量環(huán)比增速在15%以上;杭州、合肥、蘇州等城市的二手房成交量環(huán)比增速在10%-40%之間。近一兩周，上海、成都等地二手成交量明顯反彈，市場情緒開始有所好轉(zhuǎn)。

“春江水暖鴨先知”。當(dāng)前，政策開始暖風(fēng)頻吹，雖然并沒有明顯踩油門的動作，但已感受到了絲絲暖意。中國指數(shù)研究院曾發(fā)布數(shù)據(jù)表明，2022年房價漲幅大約在2%-3.5%之間。

明年春節(jié)過后房價是否會出現(xiàn)上漲，甚至出現(xiàn)“小陽春”?讓我們等待時間來共同驗證——